一、签约主体/程序违法（整体无效）
1. 前期物业未招投标：住宅类项目开发商未按规定招投标，直接指定物业，合同无效 。
2. 业委会越权签约：未开业主大会、未经“双2/3参与、双过半同意”选聘物业，业委会私自签约无效。
3. 无资质/超范围：物业公司无资质、无营业执照或超范围经营，合同无效。
4. 无权代理/代签：居委会/他人未经授权代签，或业委会已被罢免仍签约，无效。
二、内容违法/违规（整体或条款无效）
1. 整体转包/肢解转委托：物业把全部服务一并委托他人，或拆解后全部分包，合同无效 。
2. 霸王条款（格式条款无效）：
- 免除物业责任（如“安全事故概不负责”） ；
- 加重业主责任、限制/排除业主主要权利 ；
- 约定可停水、停电、停气催费（违法）。
3. 恶意串通：物业与开发商/业委会串通，侵占公共收益、抬高物业费，损害业主利益，无效。
4. 违反强制性规定：
- 物业费超政府指导价且无合规表决；
- 约定暴力催收、歧视性收费/服务标准。
5. 违背公序良俗：内容严重损害公共利益、违背公序良俗，无效。
三、意思表示瑕疵（可主张无效/可撤销）
1. 欺诈/胁迫：伪造资质、虚假承诺，或威胁断水断电逼签，可主张无效或撤销。
2. 虚假意思表示：名为物业、实为其他非法目的（如避税），无效。
四、其他无效情形
1. 口头合同：物业服务合同依法须书面形式，口头约定无效。
2. 自动续约陷阱：前期合同约定“期满自动续约”，剥夺业主决定权，条款无效。
3. 侵害业主共有权益：约定公共区域（电梯、绿地）收益全归物业，无效。
维权要点
- 业主/业委会可起诉确认合同无效，并要求返还财产、赔偿损失 。
- 无效合同自始无约束力，物业已提供服务的，可按实际成本结算费用。
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